Имущественный вычет по процентам по нецелевому кредиту

Налог при продаже жилья, приобретенного с использованием материнского капитала

Как известно, материнский капитал можно использовать для приобретения жилья. Предположим, вы воспользовались такой возможностью и купили жилье с участием материнского капитала. Не прошло трех лет и вы решили продать это жилье. Вы знаете, что при продаже жилья, которое было в собственности менее трех лет, вам нужно заплатить налог либо с суммы, превышающей 1 миллион, либо с суммы разницы между покупкой и продажей. Если стоимость жилья намного больше миллиона, конечно же, выгоднее использовать второй вариант. Но мы помним, что купили Вы это жилье частично на средства материнского капитала. Возникает вопрос: можно ли расходами считать всю сумму, уплаченную за жилье, включая материнский капитал?

Ответ содержится в письме ФНС от 22.07.2014 № БС-4-11/14019@, в котором говорится, что ДА, можно. Материнский капитал (или другие субсидии) считаются Вашим доходом (хоть и не подлежащим обложению налогом на доходы). Соответственно, суммы субсидий и (или) материнского капитала, направленные вами на приобретение недвижимого имущества, являются вашими расходами. И при продаже жилья, находившегося в собственности менее трех лет, можно уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением жилья, в том числе произведенных за счет средств единовременной субсидии и (или) материнского капитала.

spacer

45 comments on “Налог при продаже жилья, приобретенного с использованием материнского капитала

  1. Юлия

    Здравствуйте! В 2009 году мы купили дом с земельным участком за 2 700 000 руб оформили ипотеку и потом использовали материнский капитал, в следствии чего после выплаты ипотеки выделили доли двум своим детям по 1/9 в 2014г. Сейчас продаем дом с землей за 4 500 000, и не знаем какой налог нужно будет заплатить, в налоговой внятного ответа не дали, но сказали что с долей детей нужно платить.

  2. Марина

    Добрый день! При продаже укажите в договоре суммы, которые распределяются собственнику каждой доли. Вы можете указать сумму на свое усмотрение. В Письме ФНС России от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/9664@ «ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НДФЛ» говорится «Физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц». Укажите сумму, налог с которой вы можете себе позволить заплатить. Если в договоре сумма не будет указана, можно сделать соглашение о распределении дохода.
    Второй вариант: продать доли детей отдельным договором купли-продажи. Тогда сумма налога считается с суммы свыше 1 млн, а их доля 500, то есть налога не будет.
    У родителей собственность более трех лет, даже с учетом изменения размера доли.У родителей налога нет. Родителям декларацию сдавать не нужно, детям нужно.

  3. Татьяна

    Добрый день, у нас похожая ситуация. Купили кввртиру в 2013г, оформили на меня. В 2015 году погасили ипотеку мат капиталом и выделили доли по 1/10 детям и по 4/10 нам с мужем.
    Квартиру по документам купили за 2млн, ее кадастровая стоимость 3,6млн. Продаем за 4,5млн. Попадаем мы в этом случае на налог и если да, то как его максимально снизить?

  4. Администратор "Простые налоги"

    Татьяна, добрый день! При продаже только у вас не будет налога, так как собственность больше трех лет. У супруга и детей будет налог 13%. У детей по 100 тысяч налогом не облагается, налог составит (4500000*1/10-100000)*13%=45500 налог за каждого ребенка, у супруга 400 тысяч не облагается (4500000*4/10-400000)*13%=182000 налог за мужа. Супруг может получить вычет (если никогда им раньше не пользовался, и вы тоже не пользовались по этой квартире) за покупку этой же квартиры, которую сейчас продаете. Или, если будете покупать новую, то за новую. Сможет не платить 182 тысячи и дополнительно еще вернуть 78 тысяч. За детей не платить сможете, если сразу купите новое жилье в этом же календарном году и можно будет заявить вычет и на детей от их лица, но при этом помните, что он предоставляется один раз в жизни в размере 260 тысяч, и если вы решите его использовать, то у детей останется лишь 260000-45500=214500.

  5. Дмитрий

    Добрый день. Купили 2-х комнатную квартиру в ипотеку квартиру в 2006г, оформили на меня с женой в общую совместную собственность.
    В 2012году кредит был выплачен, в том числе средствами мат. капитала.
    В конце 2016г выделили трем несовершеннолетним детям доли (в соответствии с нотариальным обязательством) по 1/5 (то есть всем членам семьи в равных долях), и тогда же, в конце 2016 в один день продали 2-х комнатную и купили 3-х комнатную. Детям в новой квартире так же выделили по 1/5.
    оба договора от 26.12.2016, однако договор продажи в росреестре прошел оформление 30.12.2016, а договор покупки 3-комнатной — 17.01.2017
    Вопрос: должны ли мы, как законные представители, платить налоги за детей за продажу долей в 2-х комнатной, которая нам принадлежала более 3 лет и выделение долей в которой детям было обязательным условием предоставления мат капитала?

  6. Администратор "Простые налоги"

    Дмитрий, добрый день! Да, нужно платить налог с долей детей и сдавать налоговую декларацию.

  7. Дмитрий

    Так налог выйдет соизмерим с маткапиталом, если не более. Это разве справедливо?? Причем никаких доходов наша семья не получила.
    К тому же, согласно разъяснению Верховного суда от лета 2016 (к сожалению, не скажу сейчас номер, но я видел его), дети вступают в собственность по факту использования маткапитала (это было в 2011г), а исполнение нотариального обязательства только закрепляет это право документально.

  8. Дмитрий

    странная ситуация:
    — Законный представитель ребенка выделил долю ребенку, в соответствии с законодательством
    — Ребенок при продаже должен выплатить налог, так как получил прибыль
    — ребенок сам платить налоги за себя не может, поэтому налог за него платит тот же законный представитель, что выделял долю. То есть, на ровном месте многодетная семья попадает на круглую сумму налогов, непонятно с каких доходов

  9. Администратор "Простые налоги"

    Дмитрий, о справедливости российских законов можно говорить сколь угодно долго. Факт состоит в том, что в вашем случае налога не избежать. Вам следовало заранее продумать ситуацию с налогами при продаже и выделить детям не 1/5, а 1/1000, законом не установлена обязанность выделять равные доли. Можно было выделить любую долю.

  10. Дмитрий

    Это верно, только была тупиковая ситуация: при выделении меньших, чем равные долей нужно было при оформлении соглашения брать разрешение в опеке, а у них в тот момент не было формул расчета, они тупо отказывались выдавать разрешение.
    В итоге, при цене проданной квартиры в 5.5 млн расходы+налоги выйдут больше, чем маткапитал. Честно, говоря, ситуация выглядит абсурдной. Государство обязывает меня выделить детям долю и за это еще берет налог, с меня же.

  11. лариса

    здравствуйте,подскажите пожалуйста есть ли у нас возможность уменьшить сумму выплаты налога вот в какой ситуации. В 2014 году я приобрела двух-комнатную квартиру в ипотеку за 1600000 рублей,частично погасила долг мат капиталом и когда обременение было снято выделила доли своим двум несовершеннолетним детям. В 2016 г квартиру эту продала за 1550000 р. с последующей покупкой трехкомнатной квартиры. И теперь выяснилось,что за детей тоже нужно отчитываться в налоговой, где мне насчитали по 7500 руб за каждого ребенка. заранее большое спасибо

  12. Администратор "Простые налоги"

    Лариса, добрый день! Если доли в новой квартире оформляли тоже на детей, то можно заявить вычет на детей и не платить по 7500 в счет вычета за покупку новой квартиры.

  13. Василий

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. 27 декабря 2013 года была куплена квартира по договору долевого участия в строительстве на мужа и жену в равных долях за 1 630 000 руб.(при покупке использовался материнский капитал). В сентябре 2014 был подписан акт приема-передачи квартиры. Государственная регистрация права на квартиру прошла в мае 2016 вместе с выделением долей двум детям по 1/4 доли. В итоге у всех членов семьи по 1/4 доли. Сейчас квартира продается за 2 000 000 руб. Какие налоги надо будет заплатить, за кого, в каких суммах и как их уменьшить?

  14. Администратор "Простые налоги"

    Василий, добрый день! Налог составит 13% от 370 тысяч на всех, то есть 48100 на всех собственников. При продаже можно заявить вычет на приобретение этой же квартиры и не платить налог за супругов, а за детей нужно смотреть документы как оформлена покупка, скорее всего, за детей придется заплатить по 12025 за каждого.

  15. Василий

    А проценты по ипотеке могут быть зачтены как расходы на приобретение квартиры?

  16. Администратор "Простые налоги"

    Василий, да, проценты могут быть учтены.

  17. Оксана

    Объясните пожалуйста в примере от 25 августа,Татьяны, почему не облагается сумма 100 000 у детей и 400 000 у мужа. Объясните пожалуйста как рассчитали. У нас аналогичная ситуация.

  18. Администратор "Простые налоги"

    Оксана, добрый день! При продаже 1 млн не облагается налогом, и этот 1 млн делится между всеми собственниками согласно долям. У детей 1/10, значит, налогом не облагается 100 тысяч. Аналогично у супруга.

  19. Оксана

    Спасибо за разъяснение, а разве в их случае не выгоднее уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость расходов на покупку этой квартиры , т.е. 2 млн руб.?

  20. Администратор "Простые налоги"

    Оксана, родители конечно могут уменьшить доход на сумму расходов, а у детей такого права нет, потому что не было затрат на приобретение.

  21. Аля

    Администратор 15 августа 2014 г. N 03-04-05/40976 почему выше вы утверждаете, что с одним собственником в договоре купли продажи квартиры купленной в браке доугой супруг будет платить налог ведь по семейному кодексу и в письме указано, что важно когда изначально был куплен объект

  22. Администратор "Простые налоги"

    Аля, добрый день! Вы о чем ? Тема поста не об этом

  23. Алла

    Добрый день! Помогите , пожалуйста , разобраться. Мужем была приобретена квартира в ипотеку за 1800000, потом был использован мат капитал и ипотеку закрыли, следом выделяются доли жене и детям по 1/4. Получается , что у детей и жены квартира была менее 3х лет. Продаём квартиру за 2250000 и покупаем новую квартиру за 3600000 и так же выделяемую доли всем . В этом случае какой налог мы заплатить должны?

  24. Администратор "Простые налоги"

    Алла, добрый день! У супруги можно считать срок владения наравне с мужем. У детей меньше трех лет. У детей образуется налог при продаже в размере по 40625, за покупку они могут получить вычет и зачесть налог (не платить его).

  25. Сергей

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, после выделения долей детям, налог должен уплачиваться если квартира продаётся менее, чем через 3 года или 5 лет?

  26. Администратор "Простые налоги"

    Сергей, добрый день! Налог должен уплачиваться.

  27. Галина

    Здравствуйте, помогите разобраться, муж купил в собственность квартиру 08.07.2014г. за 1600 000 р. в ипотеку, ипотека была погашена средствами материнского капитала, впоследствии были выделены доли, нам с мужем по 7/16, а двоим детям по 1/16, 29.03.2017 мы продали эту квартиру за 1 600 000 р. Какие налоги надо будет заплатить, за кого, в каких суммах ?

  28. Администратор "Простые налоги"

    Галина, добрый день! Если купили за 1600 и продали за 1600, то налог ноль.

  29. Марина

    Добрый день! Хотим продать дом за 2500 тыс руб, который приобрели 21 марта 2016 г с использованием материнского капитала, 3/4 принадлежит жене, по 1/8 доли — 2м детям и будем покупать в другом крае жилье сразу же, будем ли мы платить подоходный налог?

  30. Администратор "Простые налоги"

    Марина, добрый день! За сколько покупали дом?

  31. Анна Сергиевская

    Здравствуйте! Вопрос к ответу от 26.04.2018 на вопрос Галины. Почему налог за доли детей будет 0? Ведь дети не несли расходов на приобретение своих долей? Разве можно заявить вычет в сумме расходов в декларациях за детей?

  32. Администратор "Простые налоги"

    Анна Сергиевская, добрый день! Да, вы правы, налог будет за доли детей. Неверный ответ в том посте от 26.04.

  33. Администратор "Простые налоги"

    Автор ответа от 26.04 имел ввиду, что доходы от продажи можно распределить в любой пропорции (Письмо Минфина России от 28.08.2014 N 03-04-05/42984, от 14.08.2013 N 03-04-05/33049, от 26.11.2013 N 03-04-05/50951, ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).
    Однако, вопрос спорный, поэтому мнения авторов у нас разные.

  34. Галина

    Дом куплен 2 года назад за 250000т.р.,а сейчас я хочу его продать за материнский капитал то есть за 450000.
    Я пенсионерка
    Какой будет налог

  35. Наталья

    Здравствуйте! Подскажите пож-та разобраться.. Мной была куплена квартира в 2008 году а ипотеку. При покупке стоимость 1000000. Собственность оформлена была только на меня. В 2013 году я родила второго ребенка,В браке я не состояла ни на момент покупки , ни после. В 2017 году в целях погашения я использовала мат. капитал. Сейчас хочу продать квартиру и купить другую. Дети еще не наделены долями. Продаю за 6500000. Какой размер долей у детей лучше сделать и какой налог я должна буду заплатить при продаже?

  36. Администратор "Простые налоги"

    Галина, добрый день! Сумма до 1 млн налогом не облагается.

  37. Администратор "Простые налоги"

    Наталья, добрый день! Налог с квартиры вы не платите, так как собственность больше 3 лет. Детям лучше выделить минимально возможные доли, чтобы не было проблем ни с опекой, ни с налогами, за доли детей при продаже придется оплатить налог.

  38. Артеи

    Добрый день. Помогите разобраться: купили квартиру за 6.85 млн руб, два собственника мы с женой в ипотеку с использованием средств мат капитала. Подскажите, можно ли на детей выделить максимально маленькие доли и когда это нужно делать, сейчас или после погашения ипотеки? Либо доли распределяются только в равных долях? Налог с собственности детей не платится по истечению 3 лет или 5? Спасибо

  39. Администратор "Простые налоги"

    Артем, добрый день! На детей нужно выделить доли согласно обязательству, которое вы делали у нотариуса, в этом обязательстве указаны сроки и условия выделения. Долю желательно выделять минимальную, продать без налога можно по истечении 5 лет.

  40. Ирина

    Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться. В октябре 2014 г купили квартиру 3комн за 3 460 000 рублей. Через полгода воспользовались маткапиталом. В январе 2017 погасили ипотеку и в мае 2017 выделили доли по 1/4 на каждого члена семьи. Если сейчас продать квартиру за 3 400 000 нужно ли платить налог, кому и сколько?

  41. Администратор "Простые налоги"

    Ирина, добрый день! Платить налог придется с долей детей 13%

  42. Наталья

    Здравствуйте.
    Муж купил квартиру 1-комн за 4300 в 2016 г.в ипотеку в первоначальный взнос входил мат. капитал. выплатили в янв. 2018 г. собираемся продавать по сумме ниже чем покупалось на 200 тыс. Доли детям и мне выделили 1/30. Сколько мы должны платить налог?

  43. Администратор "Простые налоги"

    Наталья, добрый день! Муж налог не платит, налог за вас и за каждого ребенка составит по 13433 рубля с каждого. Расчет: 4100000 доход, 1 млн не облагается, налог равен 403000, у мужа ноль (так как он купил дороже, чем продал), у вас и детей налог 1/30 от 403000, то есть 13433.

  44. Геннадий

    Добрый день. Будучи в браке купил в 2013 году квартиру (долевое) в ипотеку за 3200т.р. оформив только на себя. В марте 2018 года за счёт мат.капитала закрыли ипотеку и выделили доли по 4/10 нам с супругой и по 1/10 детям. Кадастровая сейчас стоимость 2570т.р. Продавать хотим за 4300т.р. И сразу покупать за 6000т.р. другую квартиру. Вычет я за текущую квартиру получал, супруга нет, в декретном отпуске находиться, не имело смысла… Какие будут налоги и как минимизировать или избежать их вовсе? Выше читал ваши ответы, но они разняться из года в год. Как сейчас будет?

  45. Администратор "Простые налоги"

    Геннадий, добрый день! Сколько лет в собственности получается у вас квартира? Считается от даты свидетельства. От этого зависит налог у вас с упругой. У детей налог в любом случае будет за продажу,но за покупку можно им сделать вычет, так же как и супруге, чтобы зачесть налог к уплате налогом к возврату.

Оставить комментарий